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租了池塘用來水產(chǎn)養(yǎng)殖，結(jié)果剛改造完，就因土地屬于永久基本農(nóng)田被相關(guān)部門責(zé)令停止。這投入的損失誰來承擔(dān)？近日，德清縣人民法院審理了一起租賃合同糾紛案。
案情回顧：
倪某的池塘是從朱某手里租來的。2016年之前，這個(gè)池塘還是一塊農(nóng)田。當(dāng)年村民朱某向德清縣舞陽街道下柏村某村民承租下來，挖了池塘用于水產(chǎn)養(yǎng)殖，后又曾轉(zhuǎn)租給張某。2023年3月，張某欲將池塘轉(zhuǎn)讓，倪某于是又與朱某簽訂了《租賃協(xié)議書》，約定租期5年。協(xié)議簽訂后，倪某向朱某支付定金3000元，向張某支付租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬元。
然而2023年6月初，就在倪某進(jìn)行了大規(guī)模改造后，卻被德清縣相關(guān)部門告知該土地屬于永久基本農(nóng)田，不能用于水產(chǎn)養(yǎng)殖，責(zé)令停止改造并要求恢復(fù)原狀。為此，倪某多次聯(lián)系朱某、張某要求退還已支付款項(xiàng)并賠償損失，均被對(duì)方拒絕，倪某于是將二人訴至法院。
法庭上，倪某表示自己租賃時(shí)，該土地已經(jīng)用于水產(chǎn)養(yǎng)殖多年，自己對(duì)土地的性質(zhì)并不知情，損失應(yīng)該由朱某和張某承擔(dān)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，我國實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。朱某等人簽訂的《租賃協(xié)議書》對(duì)土地利用的約定違反土地規(guī)劃用途，且沒有證據(jù)顯示將案涉土地用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的約定經(jīng)政府批準(zhǔn)并同意，故案涉協(xié)議違反法律的禁止性規(guī)定，損害國家、集體利益，應(yīng)屬無效合同。倪某和張某之間的轉(zhuǎn)讓行為亦屬無效。
此外，朱某作為案涉土地歸屬集體的成員，理應(yīng)知曉案涉土地的性質(zhì)。倪某雖然自述對(duì)土地性質(zhì)不知情，但雙方簽合同時(shí)曾對(duì)“租賃期如國家和集體政策性變動(dòng)需要收回土地，甲方應(yīng)提前30天通知乙方，并按已交租金剩余時(shí)間退回乙方租金（按月計(jì)算）”等事項(xiàng)作出規(guī)定。從相關(guān)約定來看，雙方對(duì)土地將來的不確定性已作出預(yù)判。為此，倪某應(yīng)對(duì)其損失負(fù)有主要責(zé)任，朱某負(fù)有次要責(zé)任。而張某并非案涉協(xié)議的相對(duì)方，其僅為轉(zhuǎn)租后收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在案涉協(xié)議簽訂過程中并未過錯(cuò)。
最終，法院判決朱某、張某返還倪某定金、租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.3萬元；對(duì)于倪某投入建設(shè)的4.8萬余元損失，倪某承擔(dān)65%的責(zé)任，朱某承擔(dān)35%的責(zé)任。
法官說法：
但存方寸地，留與子孫耕。守牢耕地紅線和基本農(nóng)田紅線，事關(guān)我國糧食安全和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)土地管理法，永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途，禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。
永久基本農(nóng)田是依法劃定的優(yōu)質(zhì)耕地，要重點(diǎn)用于發(fā)展糧食生產(chǎn)，任何單位和個(gè)人非法占用耕地用于建窯、建墳、建房、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，都屬于非法改變基本農(nóng)田用途的行為。
